Главное о праве собственности
Таиланд и Бали (Индонезия) — разные страны с разными законами, но общая черта одна: иностранец не может владеть землёй напрямую. Поэтому перед выбором объекта нужно понимать, что именно вы купите.
| Объект | Таиланд | Бали (Индонезия) |
|---|---|---|
| Квартира в кондоминиуме | Полная собственность (фрихолд) в пределах иностранной квоты — не более 49% площади здания | Иностранцу доступно право пользования (Hak Pakai) или лизхолд; фрихолд Hak Milik — только для граждан |
| Вилла с землёй | Земля — только в лизхолд (обычно 30 лет с опцией продления) или через тайскую компанию; дом может быть оформлен отдельно | Лизхолд на срок 25–30 лет с продлением или владение через иностранную компанию PT PMA с правом застройки (HGB) |
| Документ о праве | Титул Чанот и запись в Земельном департаменте | Сертификат права и нотариальный договор, регистрация в земельном офисе (BPN) |
Таиланд: где покупают
Пхукет
Остров с международным аэропортом и круглогодичным туристическим потоком. Патонг — самый оживлённый район, Ката и Карон — семейные пляжи, Банг Тао и Лагуна — спокойный премиальный сегмент, Раваи и Найхарн — юг для долгой жизни.
Паттайя
Крупный рынок кондоминиумов с невысоким порогом входа. Джомтьен — вдоль пляжа, Пратамнак — холм между центром и Джомтьеном, Вонгамат — север с более спокойной атмосферой.
Бангкок
Столица для тех, кому нужен город, а не море: районы вдоль линий надземного метро — Сукхумвит, Сатхон, Силом, Ари. Спрос на долгосрочную аренду от офисных сотрудников и экспатов.
Самуи и Хуахин
Самуи — виллы с видом на море и более камерный рынок, Хуахин — спокойный курорт ближе к Бангкоку, популярный для жизни на пенсии.
Кондоминиум в Таиланде: как проходит сделка
1. Проверка квоты и титула
Запрашиваем у управляющей компании здания письмо о наличии свободной иностранной квоты и копию Чанота, проверяем в Земельном департаменте собственника и обременения.
2. Резервирование
Подписывается резервационное соглашение и вносится депозит. Выясняем условия его возврата, если квота окажется исчерпана или проверка выявит проблемы.
3. Перевод денег
Ключевое требование: деньги должны прийти из-за рубежа в иностранной валюте с назначением «покупка кондоминиума». Банк выдаёт подтверждение о валютной операции — без него Земельный департамент не зарегистрирует фрихолд на иностранца.
4. Договор
Договор купли-продажи на английском и тайском, проверяем каждый пункт: площадь, состав имущества, ответственность за задержку, распределение сборов при переоформлении.
5. Регистрация
Переоформление проходит в Земельном департаменте, лично или по доверенности. Оплачиваются регистрационные сборы, ваше имя вписывается в Чанот.
Виллы и лизхолд
Дом с участком иностранцу оформляют, как правило, в долгосрочную аренду земли. Что мы проверяем в таких сделках:
- Зарегистрирован ли лизхолд в Земельном департаменте — незарегистрированный договор аренды на длительный срок не защищает.
- Как оформлено продление: обещание в договоре и реальная возможность продления — разные вещи, честно об этом говорим.
- Кто собственник земли и что произойдёт при его смене или смерти.
- Можно ли оформить сам дом (строение) в собственность иностранца отдельно от земли.
- Что входит в сервисные сборы посёлка и кто управляет общими территориями.
Бали: что важно знать
Бали — часть Индонезии, и правила здесь строже, чем в Таиланде. Популярные районы: Чангу (сёрф и кафе), Семиньяк (пляжные клубы и рестораны), Убуд (рисовые террасы и тишина), Улувату и полуостров Букит (скалы и виллы), Санур (спокойный пляж и семьи).
- Основная форма для иностранца — лизхолд виллы или участка на 25–30 лет с опцией продления, оформленный нотариально и зарегистрированный.
- Строящиеся виллы продаются застройщиками по графику платежей; защиты в виде эскроу нет, поэтому проверяем права застройщика на землю, разрешение на строительство и историю проектов.
- Для краткосрочной сдачи вилла должна иметь лицензию на туристическое размещение; без неё возможны штрафы.
- Расходы на содержание, охрану и бассейн в отсутствие хозяина лучше считать заранее.
Сдача в аренду
В Таиланде сдача кондоминиума посуточно, на срок менее 30 дней, регулируется законом о гостиницах и в большинстве зданий запрещена правилами кондоминиума. Долгосрочная аренда от месяца и более — обычная практика, ею занимаются управляющие компании. Некоторые проекты на Пхукете работают как отельные комплексы с лицензией и программой управления — это отдельный формат со своими условиями. Подробнее — в статье о сдаче зарубежной квартиры в аренду.
Доход от аренды облагается налогом в стране нахождения объекта, российский налоговый резидент отчитывается ещё и в России — разбираем в статье о налогах за рубежом. Обещания «гарантированной доходности» от застройщиков мы проверяем на условия договора: кто платит, из чего, что будет после окончания гарантийного периода.
Кому подходит это направление
- Тем, кто планирует проводить в тепле несколько месяцев в году и хочет, чтобы жильё окупало часть содержания.
- Тем, кто рассматривает кондоминиум как понятный актив с прозрачным реестром и умеренным порогом входа.
- Тем, кто готов к лизхолду ради виллы и понимает его ограничения.
Сравнить Таиланд и Бали с Дубаем, Турцией и Европой можно на странице о зарубежной недвижимости; подход к расчётам — на странице об инвестициях; пошаговая инструкция — в статье о покупке за рубежом из России.