Что такое готовый арендный бизнес?

Помещение с действующим арендатором и договором аренды. Покупатель получает арендные платежи сразу после регистрации права. Главное — проверить договор и арендатора, а не только заявленную окупаемость.

Как вы считаете окупаемость?

Из фактической ставки по договору вычитаем налог на имущество, эксплуатационные расходы, которые несёт собственник, налог на доход и возможный простой. Делим цену на чистый годовой доход. Цифры называем только по конкретному объекту.

Нужно ли регистрировать договор аренды?

Договор аренды недвижимости на срок один год и более подлежит государственной регистрации в Росреестре. Незарегистрированный долгосрочный договор — риск для покупателя ГАБ.

Какие налоги при покупке коммерческого помещения?

При покупке у юридического лица в цену обычно включён НДС. После покупки собственник платит налог на имущество от кадастровой стоимости, а доход от аренды облагается НДФЛ или налогом по выбранному режиму ИП. Детали зависят от вашей ситуации.

Можно ли купить помещение на первом этаже новостройки?

Да, по договору с застройщиком до ввода дома или по договору купли-продажи после. Учитывайте, что доход от аренды начнётся после ввода, отделки и поиска арендатора.

Как проверить, подходит ли помещение под мой бизнес?

Смотрим назначение помещения по документам, мощность электричества, вентиляцию, требования к размещению в жилом доме, возможность вывески и отдельного входа. Выясняем это до внесения аванса.

Сколько стоят услуги по подбору коммерческой недвижимости?

Стоимость зависит от объекта и объёма работы и обсуждается индивидуально после первой консультации.

Коммерческая недвижимость в Москве: офисы, торговля, ГАБ

С чем работаем

Офисы

Блоки и этажи в бизнес-центрах классов A, B+ и B, отдельно стоящие здания, особняки в центре. Для покупки под себя и для сдачи.

Торговые помещения

Стрит-ритейл на первых этажах жилых домов и в проходных местах, помещения в торговых центрах, точки у метро.

Помещения свободного назначения

ПСН на первых этажах новостроек и в старом фонде — под услуги, медицину, образование, общепит, склады формата «последняя миля».

Готовый арендный бизнес

Помещения с действующим арендатором и договором: сетевой продуктовый магазин, аптека, пункт выдачи, кафе. Покупатель получает поток платежей с первого месяца.

Готовый арендный бизнес: что проверяем

Продавцы ГАБ показывают одну цифру — «окупаемость в годах». Мы пересчитываем её сами, потому что она зависит от того, что именно написано в договоре аренды и кто арендатор.

Договор аренды: срок, условия расторжения, индексация ставки, арендные каникулы, кто платит коммунальные и эксплуатационные расходы, есть ли право арендатора на односторонний выход.
Регистрация договора: аренда на срок от года подлежит государственной регистрации в Росреестре, и мы проверяем, зарегистрирован ли он и нет ли обременений.
Арендатор: сетевой оператор или частный предприниматель, как давно работает в этом помещении, есть ли просрочки, соответствует ли помещение его требованиям — иначе он уйдёт при первой возможности.
Само помещение: назначение по документам, соответствие планировки, наличие отдельного входа, мощности электричества, вентиляции, законность вывесок и входной группы.
Налоги: продажа коммерческой недвижимости юридическим лицом облагается НДС, доход физического лица — НДФЛ; для регулярной сдачи в аренду часто оформляют ИП или используют УСН. Считаем чистый доход после налогов и расходов, а не «валовую доходность».

Доходность и срок окупаемости мы называем только по конкретному помещению после изучения договора и арендатора. Общие цифры «сколько приносит стрит-ритейл в Москве» в рекламе — ориентир, а не расчёт.

Покупка офиса или помещения под свой бизнес

1. Требования

Площадь, планировка, расположение относительно клиентов и сотрудников, парковка, мощности, возможность перепланировки и размещения вывески.

2. Подбор

Смотрим рынок целиком, включая объекты, которые не выставлены публично, готовим сравнение по стоимости владения: налог на имущество, эксплуатационные расходы, коммуналка.

3. Проверка

Выписка из ЕГРН о помещении и здании, назначение, обременения и аренда, права на земельный участок под зданием, история переходов права, корпоративные согласия продавца-юрлица, отсутствие банкротства.

4. Договор и расчёты

Договор купли-продажи с условиями о передаче документов, состоянии помещения, ответственности за скрытые недостатки. Расчёты через аккредитив, регистрация перехода права в Росреестре.

5. Ввод в работу

Переоформление договоров с ресурсоснабжающими организациями и управляющей компанией здания, согласование вывески, при необходимости — перевод помещения в нужное назначение.

Продажа коммерческого объекта

Продавцу мы помогаем подготовить помещение так, чтобы оно продавалось как понятный актив: приводим в порядок документы, при возможности заключаем или продлеваем договор аренды до сделки — объект с долгосрочным арендатором ценится выше пустого. Готовим финансовую модель для покупателя, проводим переговоры и организуем сделку с безопасными расчётами. Стоимость услуг зависит от объекта и обсуждается индивидуально.

Коммерческая недвижимость за рубежом

Для клиентов, которые рассматривают доходную недвижимость за границей, подбираем апартаменты под аренду, отельные номера с программой управления, небольшие торговые помещения. Правила владения и налоги в каждой стране свои — см. страницы о недвижимости в ОАЭ и о недвижимости в Европе. Как мы сравниваем московские и зарубежные объекты по доходности и рискам — на странице об инвестициях в недвижимость.

Что важно учитывать

Налог на имущество по коммерческим объектам считается от кадастровой стоимости и заметно влияет на чистый доход.
Помещение в жилом доме: нужно учитывать требования к шуму, режиму работы и разгрузке — часть видов бизнеса в них не разместить.
Мощность электроснабжения и вентиляция часто оказываются главным ограничением для общепита и медицины.
Первые этажи новостроек: до ввода дома и получения права собственности сделки идут по договорам с застройщиком, доход начинается позже.
Договор аренды с крупным сетевым арендатором обычно составлен в его пользу — важно понимать, на каких условиях он может выйти.

Если помимо коммерческих объектов вы рассматриваете жилую недвижимость в Москве, посмотрите страницу о продаже и покупке квартир.

Коммерческая недвижимость в Москве: офисы, торговые помещения, арендный бизнес