Квартира за границей, купленная «чтобы приносила доход», начинает приносить его только после того, как решены четыре вопроса: кому сдавать, можно ли сдавать именно так, кто будет этим заниматься на месте и как вы будете получать деньги. Разберём каждый и посмотрим, чем отличаются страны.
Долгосрочная или краткосрочная
Долгосрочная аренда — договор на год и дольше с одним жильцом. Плюсы: стабильность, минимум хлопот, меньше износа, обычно нет специальных лицензий. Минусы: ставка ниже, чем при удачной посуточной сдаче, а выселить проблемного жильца в некоторых странах долго и сложно.
Краткосрочная — сдача туристам через сервисы бронирования. Плюсы: потенциально более высокая ставка в сезон и возможность самому пользоваться квартирой в свободные недели. Минусы: сезонность и простой, износ, расходы на уборку и меблировку, комиссии платформ и оператора, а главное — регулирование. В большинстве стран для посуточной сдачи нужна лицензия или разрешение, а правила дома могут её запрещать.
| Страна | Краткосрочная аренда | Долгосрочная аренда |
|---|---|---|
| ОАЭ (Дубай) | Нужна лицензия на объект, обычно через лицензированного оператора | Годовой договор с регистрацией в системе Ejari, оплата чеками вперёд |
| Турция | С 2024 года требуется разрешение на туристическую аренду и согласие собственников дома | Договор на турецком, залог, ограничения на рост ставки |
| Испания | Лицензия туристического жилья, правила зависят от региона и города, во многих местах ужесточены | Регулируемый договор с защитой арендатора и длительными сроками |
| Кипр, Греция | Регистрация объекта в реестре краткосрочной аренды | Стандартный договор, регистрация в налоговой |
| Черногория | Регистрация объекта для туристической сдачи в муниципалитете | Договор, регистрация жильцов-иностранцев |
| Таиланд | Сдача менее 30 дней подпадает под закон о гостиницах, в большинстве кондоминиумов запрещена | От месяца — обычная практика через управляющие компании |
| Бали | Вилле нужна лицензия на туристическое размещение | Договоры на месяцы и годы, популярно у удалённых сотрудников |
Кто будет заниматься квартирой
Из России сдавать квартиру самостоятельно почти невозможно: нужен кто-то, кто покажет её, подпишет договор, примет и передаст ключи, решит вопрос с протёкшим краном. Варианты:
- Управляющая компания полного цикла — ищет арендаторов, заселяет, принимает платежи, оплачивает счета, организует уборку и ремонт, присылает отчёты. Берёт процент от дохода или фиксированную плату.
- Брокер только на поиск жильца — за разовую комиссию находит долгосрочного арендатора, дальше вы общаетесь с ним сами. Подходит для долгосрочной аренды и спокойных жильцов.
- Оператор краткосрочной аренды — держит лицензию, ведёт объявления на платформах, обеспечивает уборку и заезды. Здесь комиссия выше, но и работы больше.
Как выбрать: проверьте лицензию или регистрацию компании, попросите примеры отчётов, узнайте, как передаются деньги и с какой периодичностью, кто отвечает за ущерб, можно ли расторгнуть договор с ними без штрафа. Насторожить должны обещания «гарантированной загрузки» без расчёта и отсутствие письменного договора.
Договор с арендатором
Даже если всем занимается управляющая компания, договор заключается от вашего имени, и в нём должны быть:
- Срок, размер платы, порядок индексации, дата оплаты.
- Залог: размер, на что может быть направлен, порядок возврата.
- Кто платит коммунальные услуги и сервисные сборы дома.
- Ответственность за ущерб и опись имущества с фото.
- Условия досрочного расторжения с обеих сторон.
- Регистрация договора там, где она обязательна (например, Ejari в Дубае) — без неё арендатор не сможет подключить коммунальные услуги, а вы не защищены в споре.
Как получать деньги
Это самый практический вопрос, и решать его нужно до покупки. Варианты: местный банковский счёт на ваше имя, счёт управляющей компании с периодическими переводами вам, зачёт арендных поступлений в счёт расходов на содержание. У каждого есть нюансы: открытие счёта нерезиденту не везде просто, переводы между странами требуют времени и документов, а российское валютное законодательство ограничивает, какие суммы можно зачислять на зарубежный счёт и как их использовать. О зарубежном счёте резидент России уведомляет налоговую и ежегодно отчитывается о движении средств. Проработайте схему с банком и консультантом заранее.
Налоги
Доход от аренды облагается налогом в стране объекта (кроме ОАЭ, где подоходного налога нет), а российский налоговый резидент декларирует его ещё и в России, с возможностью зачёта уплаченного за рубежом при действующем соглашении об избежании двойного налогообложения. Подробно — в статье о налогах при покупке за рубежом. Не считайте доходность до налогов — после них картина другая.
Что влияет на реальный доход
- Простой: между жильцами при долгосрочной аренде и вне сезона при краткосрочной. Закладывайте его в расчёт, а не надейтесь на 12 месяцев занятости.
- Сервисные сборы дома и коммунальные платежи, которые несёт собственник.
- Комиссия управляющей компании или оператора и платформ бронирования.
- Меблировка и техника, их износ и замена — для краткосрочной аренды заметная статья.
- Страховка объекта и ответственности.
- Налоги на двух уровнях.
Как мы считаем чистую доходность по объекту — на странице об инвестициях в недвижимость.
Особенности по направлениям
- Дубай: долгосрочная аренда — годовой договор, оплата одним или несколькими чеками, регистрация в Ejari; ставки регулируются индексом, ограничивающим рост при продлении. Краткосрочная — только через лицензированного оператора. Подробнее — на странице о недвижимости в ОАЭ.
- Турция: на побережье сильная сезонность; для круглогодичного дохода смотрите на долгосрочных арендаторов и на районы с постоянным населением. Посуточная сдача без разрешения влечёт штрафы. См. страницу о недвижимости в Турции.
- Европа: сильная защита долгосрочного арендатора — выселение и повышение ставки ограничены законом; краткосрочная аренда во многих городах ограничивается или запрещается. См. страницу о недвижимости в Европе.
- Таиланд и Бали: спрос от туристов и удалённых сотрудников на сроки от месяца; для посуточной сдачи нужны лицензия и разрешение дома. См. страницу о Таиланде и Бали.
Чек-лист перед покупкой «под аренду»
- Разрешена ли в этом доме и в этом городе краткосрочная аренда, если вы на неё рассчитываете.
- Какие реальные ставки по действующим договорам в доме, а не по объявлениям.
- Есть ли в районе управляющие компании с лицензией и какие у них условия.
- Как вы будете получать деньги и какие обязанности возникнут в России.
- Сколько останется после сборов, комиссий, простоя и налогов.
Если ответы на эти вопросы получены до сделки, квартира действительно будет приносить доход, а не только расходы на содержание.