В какой европейской стране проще всего купить недвижимость россиянину?

С точки зрения процедуры — в Черногории и Турции, где нет специальных разрешений для покупателей из России. На Кипре требуется разрешение Совета министров, в Испании и Греции — налоговый номер и счёт. Всё это выполнимо, разница в сроках.

Даёт ли покупка недвижимости в Европе вид на жительство?

Зависит от страны. В Греции и Черногории такие основания есть, в Испании программа за покупку жилья закрыта в 2025 году. Условия и пороги меняются — уточняем на консультации.

Какие налоги платят при покупке?

Налог на передачу права или НДС при покупке нового жилья, нотариальные и регистрационные сборы, гербовый сбор в некоторых странах. Ставки зависят от страны и региона, считаем по объекту.

Нужен ли свой юрист, если у застройщика есть юридический отдел?

Да. Юрист застройщика защищает застройщика. Независимый юрист проверяет титул, договор и разрешения в ваших интересах.

Можно ли оплатить покупку из России?

Возможность и способ перевода зависят от страны, банка и суммы. Проверяем рабочий канал до подписания договора, чтобы не сорвать сроки оплаты.

Что такое титул на Кипре и почему его может не быть?

Title Deed — свидетельство о собственности. В новых комплексах титулы на отдельные квартиры выделяются после завершения всего проекта, до этого покупателя защищает депонированный в Земельном департаменте договор.

Сколько длится сделка в Европе?

От нескольких недель до нескольких месяцев в зависимости от страны, наличия титула и разрешительных процедур для иностранцев. Сроки по вашему объекту назовём после проверки документов.

Недвижимость в Европе: Кипр, Испания, Черногория, Греция

Как устроен рынок в Европе

Европейские сделки объединяет одно: право собственности подтверждает государственный реестр, а не договор, и почти везде обязательно участие нотариуса или зарегистрированного юриста. Отличаются налоги, требования к иностранным покупателям и время, которое проходит от резервирования до записи в реестре. В одних странах это несколько недель, в других — несколько месяцев из-за разрешительных процедур.

Налоги при покупке и владении зависят от страны, региона и того, покупаете ли вы новое жильё у застройщика или вторичное у частного лица. Мы не публикуем ставки на сайте, потому что они различаются даже внутри одной страны и меняются — считаем расходы по конкретному объекту до подписания.

Кипр

Республика Кипр — популярное направление для переезда с семьёй: английский язык в деловой среде, международные школы, мягкий климат. Основные города: Лимасол (деловой центр и набережная), Пафос (спокойный, много вилл), Ларнака (аэропорт, активно застраивается), Никосия (столица, внутренний рынок).

Право собственности подтверждает Title Deed, который выдаёт Земельный департамент. У части объектов, особенно в комплексах, титул на отдельную квартиру ещё не выделен — в таком случае договор купли-продажи депонируется в Земельном департаменте, что защищает покупателя до выдачи титула. Мы всегда выясняем, есть ли отдельный титул и когда он ожидается.
Покупатели не из ЕС формально получают разрешение Совета министров на приобретение недвижимости. Это стандартная процедура, но её нужно учитывать в сроках.
Сделку сопровождает независимый юрист покупателя — не юрист застройщика.
При покупке нового жилья применяется НДС, при вторичном — сбор за передачу права; ставки зависят от объекта и цели покупки.

Испания

Испания — большой и прозрачный рынок с развитой вторичкой. Побережья Коста-Бланка (Аликанте, Торревьеха, Бенидорм), Коста-дель-Соль (Марбелья, Малага), Барселона, Валенсия, острова. Покупателю нужен идентификационный номер иностранца NIE и, как правило, счёт в испанском банке.

Перед сделкой запрашивается выписка из Реестра собственности (nota simple): собственник, обременения, ипотека, площадь. Это аналог выписки из ЕГРН.
Стороны подписывают договор задатка (contrato de arras), затем купчую у нотариуса (escritura pública), после чего право регистрируется в Реестре собственности.
Налоги отличаются: на вторичное жильё — налог на передачу, ставка которого устанавливается автономным сообществом; на новое — НДС и гербовый сбор.
Программа ВНЖ за покупку недвижимости в Испании закрыта в 2025 году — не ориентируйтесь на старые статьи. Другие основания для проживания есть, но они не связаны с покупкой.

Черногория

Черногория привлекает близостью к морю и понятной процедурой: Будва, Бечичи, Тиват (марина Порто-Монтенегро), Котор, Херцег-Нови, Бар. Иностранные граждане могут покупать квартиры и дома, но покупка земли ограничена — участок обычно оформляется на местную компанию.

Право подтверждает лист непокретности — выписка из кадастра. Именно её мы запрашиваем первой: она показывает собственника, обременения и, что важно, легализовано ли строение.
Договор купли-продажи заверяется у нотариуса, после чего подаётся в кадастр для регистрации перехода права.
Владение недвижимостью является одним из оснований для получения временного вида на жительство — условия уточняем на консультации.
Обращайте внимание на самострои: в стране много объектов без разрешений, и продать их потом трудно.

Греция

Греция — Афины и Аттика (Глифада, Вула, Вульягмени на побережье, Колонаки в центре), Салоники, Крит, Халкидики, острова. Покупателю нужен налоговый номер АФМ и обычно греческий банковский счёт.

Сделку ведут юрист покупателя и нотариус; нотариус проверяет титул в ипотечном реестре или кадастре (Ктиматологио), инженер подтверждает соответствие объекта разрешениям.
После подписания нотариального договора право регистрируется в кадастре.
Есть ежегодный налог на недвижимость (ЭНФИА), при покупке — налог на передачу или НДС для нового жилья.
В Греции действует программа ВНЖ за инвестиции в недвижимость; пороги отличаются по регионам и повышались — актуальные условия проверяем в момент обращения.

В каждой из стран мы работаем с местным независимым юристом, который представляет ваши интересы, а не интересы продавца. Его услуги оплачиваются отдельно и включаются в расчёт расходов заранее.

Общий порядок покупки

1. Выбор страны и объекта

Сравниваем страны по вашей задаче, проводим видеопоказы, при желании организуем поездку с осмотром нескольких объектов.

2. Проверка титула

Запрашиваем выписку из реестра или кадастра, разрешения на строительство и ввод, справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам и налогам.

3. Резервирование и задаток

Подписываем резервационный или предварительный договор, вносим задаток. Проверяем условия его возврата.

4. Подготовка покупателя

Получаем налоговый номер, открываем счёт, при необходимости готовим документы на разрешительные процедуры для иностранцев.

5. Нотариальная сделка

Подписание основного договора у нотариуса — лично или по доверенности. Оплата проходит банковским переводом с подтверждением происхождения средств.

6. Регистрация

Право регистрируется в реестре, оплачиваются налоги на передачу, переоформляются коммунальные договоры.

Что учесть, если цель — переезд

Покупка жилья не равна праву жить в стране. В ряде стран она даёт основание для ВНЖ, в других — нет или уже нет. Мы отдельно разбираем, какие основания для проживания доступны вам, и помогаем не купить объект «под ВНЖ» в стране, где такой программы больше не существует. Обзор форм собственности и рисков по всем направлениям — на странице о зарубежной недвижимости, а порядок действий из России — в статье «Как купить недвижимость за рубежом из России». О налогах в каждой стране и российских обязанностях — в статье о налогах за рубежом.