У владельца зарубежной недвижимости налоговые обязанности возникают в двух местах: в стране, где находится объект, и в России, если он остаётся российским налоговым резидентом. Об этом втором уровне часто забывают, а потом получают требование из налоговой. В статье — какие платежи возникают на каждом этапе жизни объекта и как это устроено в разных странах. Ставки мы намеренно не приводим: они различаются по регионам, зависят от типа объекта и меняются; по конкретной сделке их нужно проверять на момент покупки.
Четыре момента, когда возникают налоги
- При покупке — сборы за регистрацию и налог на передачу права либо НДС на новое жильё.
- При владении — ежегодный налог на недвижимость там, где он есть, плюс сборы за обслуживание (это не налог, но расход).
- При сдаче в аренду — налог на доход в стране объекта и декларирование в России.
- При продаже — налог на прирост стоимости в стране объекта и НДФЛ в России, если не истёк минимальный срок владения.
Как это устроено по странам
ОАЭ
При покупке уплачивается регистрационный сбор Земельного департамента Дубая и небольшие административные сборы. Ежегодного налога на владение жилой недвижимостью нет, налога на доход физических лиц от аренды — тоже. Собственник платит только сервисные сборы дома. При продаже налога на прирост стоимости нет. Именно поэтому для владельца из ОАЭ второй, российский уровень становится основным.
Турция
При регистрации ТАПУ уплачивается сбор за переход права, обычно делится между сторонами по договорённости, плюс оборотный сбор и расходы на оценку и переводчика. Ежегодно — муниципальный налог на недвижимость. Доход от аренды облагается подоходным налогом по прогрессивной шкале, декларация подаётся в Турции. При продаже раньше пяти лет владения возникает налог на прирост стоимости, после пяти лет — освобождение.
Кипр
При покупке нового жилья у застройщика — НДС (для основного жилья при соблюдении условий применяется сниженная ставка), при покупке вторичного — сбор за передачу права в Земельном департаменте. Единый ежегодный налог на недвижимость отменён, остаются муниципальные сборы. Доход от аренды облагается подоходным налогом и специальным взносом, при продаже — налог на прирост капитала с рядом вычетов.
Испания
При покупке вторичного жилья — налог на передачу имущества, ставку устанавливает автономное сообщество; при покупке нового — НДС и гербовый сбор. Ежегодно — муниципальный налог IBI. Особенность Испании: нерезидент платит подоходный налог не только с реальной аренды, но и «вменённый» с недвижимости, которая не сдаётся, — ежегодная декларация обязательна даже без дохода. При продаже нерезидентом покупатель удерживает часть цены в счёт налога, а продавец подаёт декларацию о приросте стоимости.
Греция
При покупке — налог на передачу права или НДС на новое жильё от застройщика, нотариальные и регистрационные сборы. Ежегодно — единый налог на недвижимость ЭНФИА. Доход от аренды облагается по прогрессивной шкале с подачей декларации в Греции. Налог на прирост стоимости при продаже физическими лицами неоднократно откладывался — статус на момент вашей продажи нужно уточнять.
Черногория
При покупке вторичного жилья — налог на оборот недвижимости, при покупке от застройщика — НДС в цене. Ежегодно — налог на недвижимость, который устанавливает муниципалитет. Доход от аренды и прирост стоимости при продаже облагаются подоходным налогом.
Таиланд
При переоформлении в Земельном департаменте — сбор за передачу, а также, в зависимости от срока владения продавцом, специальный налог на бизнес или гербовый сбор, и удерживаемый налог с продавца. Эти расходы стороны делят по договорённости, и это нужно прописать в договоре. Ежегодно — налог на землю и строения, для жилья — по невысокой ставке. Доход от аренды облагается подоходным налогом в Таиланде.
Бали (Индонезия)
При приобретении — налог на приобретение права, при продаже продавец платит финальный налог с цены. Ежегодно — налог на землю и строения. Для лизхолда налоговая нагрузка при оформлении ниже, чем для полноценного права, но доход от сдачи виллы облагается подоходным налогом, а посуточная сдача требует лицензии.
Российский уровень: что должен сделать резидент
Налоговый резидент России — тот, кто провёл в стране 183 дня и более за 12 месяцев подряд. Резидент платит НДФЛ со всех доходов, включая зарубежные.
- Доход от аренды за рубежом декларируется в России по форме 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года, налог уплачивается до 15 июля. Доход в иностранной валюте пересчитывается в рубли по курсу Банка России на дату получения.
- Налог, уплаченный в стране объекта, можно зачесть в России только при наличии действующего соглашения об избежании двойного налогообложения и подтверждающих документов. Действие ряда соглашений в последние годы частично приостановлено, а с некоторыми странами заключены новые — работает ли зачёт по вашей стране, нужно проверять на текущую дату у налогового консультанта.
- Продажа зарубежной недвижимости: если объект в собственности меньше минимального срока владения (общий — пять лет, в отдельных случаях — три года), доход облагается НДФЛ по ставке 13% в пределах установленного порога и 15% сверх него; базу можно уменьшить на расходы на покупку, подтверждённые документами. После истечения минимального срока доход резидента налогом не облагается.
- Зарубежный банковский счёт: о его открытии нужно уведомить налоговую в течение месяца, а затем ежегодно подавать отчёт о движении средств. Кроме того, валютное законодательство ограничивает, какие суммы и от кого можно зачислять на зарубежный счёт, — арендные платежи от иностранцев в ряде случаев допустимы, но правила стоит проверить заранее.
- Само владение зарубежной недвижимостью декларировать в России не нужно — только доходы от неё и счета.
Если вы не налоговый резидент России
Тот, кто провёл в России меньше 183 дней в году, по российским доходам платит НДФЛ как нерезидент, а зарубежные доходы в России не декларирует. Но резидентство считается по итогам года, и статус может поменяться задним числом. Тем, кто переезжает, стоит посчитать дни заранее.
Что подготовить, чтобы не переплатить
- Сохраняйте все документы по покупке: договор, платёжные поручения, квитанции об уплате сборов — они уменьшат налоговую базу при продаже и подтвердят расходы.
- Получайте в стране объекта документы об уплаченных налогах с переводом — без них зачёт в России невозможен.
- Ведите учёт арендных поступлений по датам и курсам.
- Перед сделкой посчитайте оба уровня налогов и сравните с расчётом «по объявлению» — результат часто удивляет.
Как проходит сама покупка и что проверить до оплаты — в статье «Как купить недвижимость за рубежом из России», а практические вопросы сдачи в аренду — в статье о сдаче зарубежной квартиры. Особенности налогов при продаже московской квартиры перед покупкой за границей — на странице о продаже квартир в Москве.