Кому это нужно
К нам в московском направлении приходят три типа клиентов. Первые продают квартиру, чтобы купить жильё за рубежом, и им важно, чтобы деньги от продажи пришли к нужной дате. Вторые покупают в Москве — для себя, для детей или как арендный актив — и хотят быть уверены, что объект юридически чист. Третьи хотят просто продать дороже и быстрее, чем «сами по объявлению». Для каждой задачи процесс немного отличается, но принципы одни: честная оценка, проверка документов и расчёты, при которых никто не рискует деньгами.
Продажа квартиры
1. Оценка
Смотрим квартиру, анализируем реальные сделки и текущие предложения в доме и районе, состояние, этаж, вид, планировку, юридические особенности. Называем коридор цены и объясняем, от чего зависит верхняя и нижняя граница. Завышать «чтобы взять объект» не будем — это только удлиняет продажу.
2. Документы
Проверяем, что всё готово к сделке: выписка из ЕГРН, правоустанавливающий документ, согласие супруга, если квартира приобреталась в браке, разрешение органов опеки при собственниках-детях, справки об отсутствии долгов. Если использовался материнский капитал — проверяем выделение долей.
3. Подготовка и реклама
Профессиональные фото, план, текст без штампов, размещение на площадках, где реально ищут покупатели. Советуем, что стоит сделать в квартире перед показами, а на что тратиться не нужно.
4. Показы и торг
Проводим показы, отсекаем нецелевых посетителей, ведём переговоры о цене и условиях: сроки освобождения, что остаётся в квартире, порядок расчётов.
5. Сделка
Аванс или задаток по соглашению, договор купли-продажи, при необходимости нотариальное удостоверение — оно обязательно, например, при продаже доли или участии несовершеннолетнего собственника. Расчёты через аккредитив, банковскую ячейку или сервис безопасных расчётов банка. Регистрация перехода права в Росреестре через МФЦ или электронно.
6. Передача
Акт приёма-передачи, передача ключей, снятие с регистрационного учёта, закрытие лицевых счетов.
Налог при продаже
Если квартира находилась в собственности меньше минимального срока — 3 года для жилья, полученного по наследству, дарению от близкого родственника, приватизации, ренте, а также для единственного жилья, и 5 лет в остальных случаях, — доход от продажи облагается НДФЛ. Ставка — 13% в пределах установленного порога годового дохода и 15% сверх него. Налоговую базу можно уменьшить на имущественный вычет либо на документально подтверждённые расходы на покупку. Продавать «по заниженной цене в договоре» мы не советуем: налоговая сравнивает цену с кадастровой стоимостью, а покупатель в такой сделке рискует.
Покупка квартиры
При покупке главная работа — проверка. Мы смотрим не только на текущую выписку из ЕГРН, но и на историю переходов права: как часто менялись собственники, были ли среди них несовершеннолетние, не было ли наследственных споров или недавнего дарения.
- Выписка из ЕГРН об объекте и о переходе прав, документ-основание у продавца.
- Паспорт продавца, при необходимости — справки о дееспособности, проверка на банкротство продавца: сделки банкрота могут быть оспорены.
- Согласие супруга на продажу, если квартира — совместно нажитое имущество.
- Зарегистрированные лица и лица, сохраняющие право пользования, например отказавшиеся от приватизации.
- Долги по коммунальным платежам и взносам на капремонт — последние переходят к новому собственнику.
- Перепланировка: соответствует ли квартира плану БТИ, узаконена ли.
Далее — торг, соглашение об авансе, договор, расчёты через аккредитив или сервис банка, регистрация в Росреестре. Если покупаете в ипотеку, помогаем собрать документы для банка и согласовать объект; ставки и программы уточняйте в банке.
Особенности параллельных сделок
Когда московская квартира продаётся ради покупки за рубежом, важно синхронизировать два процесса: у зарубежного застройщика или продавца есть график платежей, у московского покупателя — свои сроки, а между ними ещё и перевод денег. Мы строим календарь сделки заранее: сначала фиксируем зарубежный объект с разумным сроком оплаты, затем выводим квартиру на рынок с реальной ценой, чтобы продать в срок без демпинга. Об этапах покупки за границей — на странице о зарубежной недвижимости и в статье «Как купить недвижимость за рубежом из России».
Сроки
Обычно на рынке Москвы продажа квартиры по рыночной цене занимает от нескольких недель до пары месяцев, ещё около недели с момента подписания договора уходит на регистрацию перехода права. Срок сильно зависит от цены, типа дома, юридических особенностей и того, нужна ли продавцу встречная покупка. Реалистичный прогноз по вашей квартире дадим после осмотра.
Стоимость услуг
Комиссия обсуждается индивидуально и зависит от объекта и объёма работы: только сопровождение сделки, полный цикл продажи или параллельная работа с зарубежной покупкой. Никаких скрытых платежей: все расходы на сделку — нотариус, аккредитив, госпошлина, справки — оговариваем заранее.
Если вас интересуют офисы, торговые помещения и готовый арендный бизнес, посмотрите страницу о коммерческой недвижимости. Как мы оцениваем квартиру в Москве в качестве вложения — на странице об инвестициях.