С чего начать выбор страны
Самая частая ошибка — начинать с картинок. Красивый вид с террасы есть в любой стране, а вот право собственности, налоги, порядок перевода денег и возможность потом продать объект — везде разные. Поэтому мы начинаем с трёх вопросов: зачем вам недвижимость, на какой срок и насколько важно личное присутствие в стране.
| Задача | На что смотреть в первую очередь | Куда чаще всего смотрят |
|---|---|---|
| Переезд всей семьёй | Основания для проживания, школы, медицина, климат круглый год, стоимость содержания | Кипр, Испания, Турция, Черногория |
| Доход от аренды | Спрос арендаторов, регулирование краткосрочной аренды, управляющие компании, налог на доход | Дубай, Аланья и Анталья, Пхукет, Бали |
| Сохранение капитала | Прозрачный реестр, устойчивый спрос, лёгкость перепродажи, валюта сделки | Дубай, крупные города Европы, Стамбул |
| «Дача у моря» | Расстояние от аэропорта, сезонность, простота содержания в отсутствие хозяина | Турция, Черногория, Греция, Таиланд |
Формы собственности: что именно вы покупаете
Слово «купить» в разных странах означает разные вещи. Прежде чем говорить о цене, важно понять, какое право вы получите.
- Полная собственность (фрихолд). Вы владеете объектом и можете продать, подарить, завещать его. Так устроены фрихолд-зоны Дубая, ТАПУ в Турции, квартиры в кондоминиумах Таиланда в пределах иностранной квоты, недвижимость в странах ЕС.
- Долгосрочная аренда (лизхолд). Вы получаете право пользования на длительный срок с возможностью продления. Это обычная схема для вилл на Бали и для домов с землёй в Таиланде, где иностранец не может владеть землёй напрямую.
- Владение через компанию. В некоторых странах землю оформляют на местное юридическое лицо, которое принадлежит покупателю. Схема рабочая, но требует ежегодного содержания компании и грамотного юриста.
- Ограничения для иностранцев. На Кипре покупателям не из ЕС формально требуется разрешение Совета министров, в Черногории иностранцы ограничены в покупке земли, в Турции есть закрытые зоны. Это не запреты, а процедуры, которые нужно заложить в сроки.
Как проходит сделка за рубежом
Несмотря на различия, общая логика сделки в большинстве стран похожа. Отличаются названия документов, сроки и роль нотариуса.
1. Подбор и проверка объекта
Смотрим не только квартиру, но и её статус: зарегистрирован ли объект в реестре, есть ли разрешение на ввод, кто собственник, нет ли залога и долгов по обслуживанию. Для строящихся — проверяем застройщика, землю под проектом и способ защиты платежей.
2. Резервирование
Обычно продавец или застройщик снимает объект с продажи после небольшого резервационного платежа. Важно заранее выяснить, возвращается ли он, если проверка выявит проблемы.
3. Подготовка покупателя
В большинстве стран нужны налоговый номер и иногда местный банковский счёт: в Турции — налоговый номер, в Испании — NIE, в Греции — АФМ, на Кипре и в Черногории документы готовит местный юрист. Оформляем сами или через доверенность.
4. Договор
Договор купли-продажи или договор с застройщиком читаем полностью, с переводом. Смотрим на график платежей, штрафы за просрочку с обеих сторон, срок сдачи, ответственность за задержку, условия расторжения.
5. Оплата
Деньги идут на счёт продавца, застройщика или эскроу-счёт. Никаких переводов «на представителя». Заранее проверяем, какой канал перевода работает для вашего банка и страны назначения.
6. Регистрация права
Право собственности возникает после записи в государственном реестре: Земельный департамент в Дубае, Кадастр в Турции, Земельный реестр на Кипре, Реестр собственности в Испании, Земельный департамент в Таиланде. До этой записи вы — не собственник, а сторона договора.
Риски и как мы их снимаем
Объект без документов
Красивая вилла может стоять на сельскохозяйственной земле или не иметь разрешения на ввод. Проверяем статус земли и объекта в реестре до резервирования.
Застройщик без защиты платежей
При покупке строящегося жилья смотрим, есть ли эскроу или его аналог, какой процент проектов застройщик сдал в срок, кто владеет землёй под стройкой.
Скрытые расходы
Регистрационные сборы, налог на передачу, услуги нотариуса и юриста, ежегодное обслуживание — всё это считаем заранее, чтобы итоговая сумма не стала неожиданностью.
Налоги при перепродаже и аренде
В каждой стране свои правила по налогу на доход от аренды и прирост стоимости. Подробнее — в статье о налогах при покупке за рубежом. Помним и о российских обязанностях: уведомление о зарубежном счёте и декларирование дохода.
Неликвидный объект
Объект, который легко купить, не всегда легко продать. Оцениваем спрос на вторичном рынке района, а не только рекламу застройщика.
Невозможность приехать
Сделку можно провести по доверенности, оформленной у российского нотариуса с апостилем и переводом. Объясняем, как это сделать в вашем городе.
Направления
По каждой стране у нас есть отдельная страница с районами, формой собственности и порядком сделки:
- Недвижимость в ОАЭ и Дубае — фрихолд, off-plan и готовое жильё, аренда.
- Недвижимость в Турции — Аланья, Анталья, Стамбул, оформление ТАПУ.
- Недвижимость в Европе — Кипр, Испания, Черногория, Греция.
- Недвижимость в Таиланде и на Бали — кондо, виллы, лизхолд.
Если вы рассматриваете покупку как вложение, полезно сначала прочитать, как мы оцениваем инвестиции в недвижимость. А пошаговая инструкция для тех, кто покупает впервые, — в статье «Как купить недвижимость за рубежом из России».