Зачем вообще считать
Любой застройщик и продавец показывает доходность. Проблема в том, что это почти всегда валовая цифра — арендная ставка, делённая на цену. Она не учитывает налоги, простой, сборы за обслуживание, комиссию управляющей компании, износ мебели и расходы на саму сделку. После вычета всего этого объект, который «приносил» одну цифру, приносит заметно меньше, и разные объекты меняются местами в рейтинге. Мы считаем именно чистый результат и показываем его до покупки.
Четыре вопроса к любому объекту
Сколько он приносит
Чистая доходность от аренды после всех расходов и налогов, с учётом реального простоя между арендаторами, а не 12 месяцев занятости.
Как он растёт
Изменение стоимости — самая непредсказуемая часть. Смотрим на историю района, объём новой застройки рядом, планы инфраструктуры. Прошлый рост не гарантирует будущего.
Как быстро его продать
Ликвидность: сколько похожих объектов выставлено в районе, как долго они продаются, кто их покупает — местные или только иностранцы.
Что может пойти не так
Риски — правовые, строительные, валютные, налоговые, регуляторные. Для каждого — какова вероятность и что мы можем сделать заранее.
Как считаем чистую доходность
- Берём реальную арендную ставку — по действующим договорам в доме или районе, а не по объявлениям, которые могут висеть месяцами.
- Закладываем простой: для долгосрочной аренды — обычно несколько недель в году, для краткосрочной — с учётом сезонности.
- Вычитаем расходы собственника: сервисные сборы или коммуналку, налог на имущество там, где он есть, страховку, комиссию управляющей компании, мелкий ремонт, замену техники и мебели.
- Вычитаем налоги на доход в стране объекта и, для российского налогового резидента, разницу, которую нужно доплатить в России с учётом соглашений об избежании двойного налогообложения.
- Добавляем к цене покупки все расходы на сделку: сборы, налоги на передачу, нотариус, юрист, меблировка — и делим чистый годовой доход на полную сумму вложений.
Москва и зарубежные рынки: чем отличаются как активы
| Критерий | Москва | Зарубежные рынки |
|---|---|---|
| Валюта дохода и стоимости | Рубль | Валюта страны или доллар/евро — отдельный фактор риска и защиты |
| Правовая среда | Знакомая: ЕГРН, ДКП, Росреестр, понятные налоги | Своя в каждой стране: реестры, нотариусы, ограничения для иностранцев |
| Управление | Можно самостоятельно или через УК | Почти всегда через управляющую компанию с комиссией |
| Налоги на доход | НДФЛ, самозанятость или ИП при сдаче | Налог в стране объекта плюс декларирование в России |
| Ликвидность | Большой рынок, много покупателей | Зависит от страны и района; где-то покупатели — только иностранцы |
| Расходы на сделку | Относительно небольшие | Могут составлять значимую долю цены — учитываем при расчёте |
Диверсификация
Держать всё в одной квартире в одном городе — это концентрация рисков, даже если квартира хорошая. Разумный подход для тех, у кого есть возможность, — распределить вложения между активами, которые ведут себя по-разному: московская вторичка с рублёвым доходом, объект в стране с валютной ставкой аренды, возможно, коммерческое помещение с долгосрочным арендатором. Но диверсификация не самоцель: каждый объект должен быть хорош сам по себе, а не «для разнообразия».
Основные риски и как мы их снижаем
- Строительный риск (off-plan): задержка сдачи, изменение проекта, банкротство застройщика. Снижаем выбором проектов с эскроу или аналогом, проверкой истории застройщика, договором с ответственностью за просрочку. Подробнее — в статье «Off-plan или готовое жильё».
- Правовой риск: ограничения для иностранцев, отсутствие титула, самострой. Снижаем проверкой в реестре и независимым юристом.
- Регуляторный риск: запреты краткосрочной аренды, изменение программ ВНЖ, новые налоги. Не строим модель на одном допущении — считаем, что будет, если посуточную аренду запретят.
- Валютный риск: курс может работать и за вас, и против. Обсуждаем, в какой валюте вы считаете свой результат.
- Риск ликвидности: объект, который продаётся только иностранцам, в плохой год не продаётся вовсе. Смотрим, есть ли местный спрос.
- Риск управления: недобросовестная УК, простой, порча имущества. Проверяем лицензии и отчётность операторов до покупки.
Что мы делаем в рамках инвестиционного подбора
1. Цель и горизонт
На сколько лет вкладываете, нужен ли текущий доход или важнее рост, в какой валюте считаете результат, какой уровень риска приемлем.
2. Сравнение рынков
Подбираем два-три варианта в разных странах или сегментах — Москва, Дубай, Турция, Европа, Таиланд — и показываем расчёт по каждому в одном формате.
3. Проверка объекта
Титул, застройщик, договор, реальные ставки аренды, расходы на содержание, ограничения по сдаче.
4. Сделка
Ведём покупку до регистрации права, организуем перевод средств и подключение управляющей компании.
5. Сопровождение
Помогаем с отчётностью, налоговыми декларациями в России, при необходимости — с продажей объекта.
Как устроены конкретные рынки — на страницах об ОАЭ, о Турции, о Европе, о Таиланде и Бали. Московские доходные объекты — на странице о коммерческой недвижимости. О налогах при зарубежных вложениях — в статье о налогах за рубежом, о практике сдачи — в статье о сдаче зарубежной квартиры.